Visa или MasterCard? Карту какой платежной системы выбрать? Кто на свете всех богаче? Анализ роста благосостояния в мире.

Модели ипотечного кредитования и перспективы их применения в России.

Российское законодательство рассматривает в качестве ипотечных кредитов любые кредиты, выданные под залог недвижимости. Мы будем рассматривать частный случай ипотечных кредитов - кредиты, выдаваемые (1) физическим лицам, (2) на покупку жилья и (3) под залог этого жилья. В англоязычной литературе этот вид кредитования называется housing finance или residential real estate finance. В русском языке специального термина для него пока нет.

Модели ипотечного кредитования обычно классифицируют по источнику средств, используемых для выдачи ипотечных кредитов. Простейшая из этих моделей основана на использовании в качестве такого источника банковских депозитов. Модель называют депозитной, банковской либо традиционной.

Традиционная модель.

В рамках этой модели банки выдают физическим лицам ипотечные кредиты (кредиты на покупку квартир под залог этих квартир) наравне со всеми прочими кредитами. Основным источником средств для этих кредитов являются привлеченные средства, т.е. в первую очередь депозиты.

У ипотечных кредитов есть целый ряд специфических особенностей, и, соответственно, занимаясь этим бизнесом, банки несут специфические риски. Основным риском при ипотечном кредитовании, как, впрочем, и при любом другом, является кредитный, т.е. риск того, что заемщик не вернет своевременно и полностью взятые в кредит средства. У этого риска есть две составляющие: во-первых, сам риск невозврата; во-вторых, риск того, что в случае невозврата банк не сможет компенсировать свои потери за счет реализации предмета залога (квартиры).

Величина риска невозврата ипотечного кредита оценивается по двум факторам - достаточности дохода заемщика для того, чтобы осуществлять ежемесячные выплаты в погашение кредита, и по его кредитной истории, т.е. информации о том, как часто он допускал в прошлом задержки выплат по каким-либо кредитам.

Величина риска того, что потери не удастся компенсировать за счет реализации залога, определяется по данным судебной практики, т.е. по тому, сколько требуется потратить времени и средств на выселение заемщика из заложенного жилья и на реализацию этого жилья. Кроме того, этот риск зависит от того, удастся ли реализовать квартиру за сумму большую, чем сумма кредита, выданная банком. Следовательно, величина этого риска зависит от доли, занимаемой кредитом в стоимости квартиры. Чем больше эта доля, тем выше риск того, что банк не компенсирует своих затрат в случае, если по какой-либо причине (например, из-за падения цен на рынке) квартиру придется продавать по цене ниже первоначальной.

Очень значимым риском при традиционной модели ипотечного кредитования оказывается процентный: риск изменения процентных ставок на рынке. Поскольку ипотечные кредиты всегда долгосрочны, эта вероятность очень велика. Если рыночная процентная ставка возрастает, то банк продолжает получать от заемщиков выплаты по ипотечным кредитам исходя из той ставки, под которую он их выдавал (ниже новой рыночной ставки по кредитам), а вкладчикам он вынужден платить доход по большей ставке, чем предполагалось (на уровне новой рыночной ставки по депозитам).

Если банк не повышает ставки по депозитам, то вкладчики просто забирают свои средства и вкладывают их туда, где они могут получить доходность на рыночном уровне. Если он повышает ставки по депозитам, то его маржа (разница между ставками по кредитам и депозитам) уменьшается и в некоторых случаях становится отрицательной. Такие процессы (повышение рыночной процентной ставки с 8% в 1978 г. до 20% в 1980 г.) привели в начале 80-х годов к широкомасштабному кризису ссудо-сберегательных ассоциаций в США.

Единственным радикальным способом управления процентным риском в рамках традиционной модели является применение переменных процентных ставок по ипотечным кредитам. В этом случае по мере изменения рыночных процентных ставок меняются и выплаты, которые должен ежемесячно осуществлять заемщик.

Однако этот механизм очень рискован и в странах с неустойчивой экономикой применяться не может. Дело в том, что при значительном увеличении выплат они могут легко оказаться выше тех, которые заемщик может осуществлять, исходя из собственных заработков. Таким образом, в результате применения этого механизма снижение процентного риска приводит к увеличению кредитного.

Существует более сложный механизм индексации процентных ставок, основанный на системе двойных индексов. При использовани этого механизма производят параллельно два пересчета ежемесячных выплат по ипотечному кредиту: один - по изменению рыночных ставок, а другой - по изменению индекса заработной платы.

Выплата, которую делает заемщик, увеличивается на величину, определенную по изменению индекса заработной платы. Разница между этой выплатой и той, которую он должен был бы сделать в соответствии с изменением индекса рыночных процентных ставок, капитализируется, т.е. добавляется к его долгу по ипотечному кредиту.

К недостаткам данного механизма следует отнести его сложность и риск возникновения отрицательной амортизации. Когда заемщики вдруг обнаруживают, что несмотря на то, что они исправно вносят выплаты (причем увеличивающиеся по мере роста индекса зарплаты), их долг не только не уменьшается, но даже увеличивается, они обычно прекращают платить.

Использование традиционной модели.

Надо отметить, что, несмотря на все ее недостатки, традиционная модель достаточно широко используется в странах со стабильной экономикой. Она доминирует в Западной Европе, причем в ряде достаточно высоко развитых стран (например, в Греции) никаких других моделей не существует вовсе. В среднем в Западной Европе, поданным на конец 1998 г., традиционная модель обеспечивала 62% объема выданных ипотечных кредитов.

Важно отметить, что распространенность этой модели в Западной Европе связана с давними традициями использования там переменной процентной ставки. Примерно у 70% ипотечных кредитов, выданных в Западной Европе в 1997 г., была переменная процентная ставка. Для сравнения: в том же году в США, где такой традиции никогда не существовало, кредитов с переменной процентной ставкой было выдано менее 10%.

Перспективы использования традиционной модели в России.

В России коммерческие банки, попытавшиеся заняться в середине 90-х гг. ипотечным кредитованием, обнаружили, что у них нет возможности оценивать ни кредитный, ни процентный риски.

Величину риска невозврата (первой составляющей кредитного риска) невозможно оценить, поскольку значительная доля людей не регистрируют основную массу своих доходов и не имеют кредитной истории. Величину второй составляющей нельзя оценить, так как не только неизвестно, сколько времени и средств надо затратить на выселение заемщика в случае дефолта, но и нет уверенности, что это вообще удастся сделать.

Банки нашли способ решить проблему кредитного риска за счет замены кредитования на аренду с правом выкупа. В этом случае квартира оформлялась в собственность не физическому лицу - заемщику, а дочерней компании банка. Заемщик заключал с ней договор аренды квартиры с правом выкупа. После того, как он выплачивал ежемесячными арендными платежами указанную в договоре сумму, он получал квартиру в собственность. В случае если он по какой-либо причине прекращал выплаты, квартира оставалась в собственности дочерней компании банка.

Назвать эту систему ипотечным кредитованием можно только с большой натяжкой. Кроме того, она так и не получила большого распространения из-за высоких рисков заемщика. В случае если дочерняя компания ликвидировалась, заемщик лишался квартиры независимо от того, какую долю ее стоимо-сти он уже погасил «арендными платежами».

В настоящее время традиционная модель существует в России в основном за счет поддержки американского правительства, которое выделило около 400 млн долл. на создание фонда США — Россия (The US — Russia Investment Fund). Из этих денег около 100 млн долл. было направлено в программу «Дельта-Кредит», предоставляющую российским банкам средства на выдачу ипотечных кредитов.

Средства предоставляются на срок 10 лет и только в случае, если заемщик может подтвердить, что ежемесячные выплаты по кредиту не превысят 35% от его официальных доходов. Кроме того, заемщик должен оплатить не менее 20% стоимости квартиры из собственных средств. Круг заемщиков, таким образом, оказывается достаточно узким.

Банки получают по этой программе долгосрочные ресурсы и не несут, соответственно, процентного риска. На банках остается только кредитный риск. При этом, поскольку кредитная история заемщиков неизвестна, а переспективы их выселения в случае необходимости сомнительны, то величина этого риска остается не вполне определенной.

Банки обычно компенсируют неопределенность либо за счет предоставления кредитов только сотрудникам компаний - клиентов банка, либо за счет тщательной проверки каждого заемщика (биография, связи, хобби и т.д.). Так например, если проверка показывает, что у заемщика бывают запои, то ему кредит не выдадут, даже если его официальный заработок и будет удовлетворять формальным требованиям.

Модель ипотечных облигаций.

Около 20% от общего объема ипотечного кредитования в Западной Европе осуществляется за счет принципиально иной системы. Эта система использует в качестве источника средств не депозиты, а ресурсы организаций, действующих на фондовом рынке и заинтересованных в инвестировании в долгосрочные активы.

Для получения средств этих инвесторов банки продают на фондовом рынке ипотечные облигации. В сущности, ипотечные облигации - это банковские облигации, отличающиеся одной важной особенностью: обеспечение конкретными активами - ипотечными кредитами и, соответственно, заложенной по этим кредитам недвижимостью.

В случае банкротства коммерческого банка эти активы выделяются и используются для гашения обязательств банка перед держателями ипотечных облигаций. Действуют специальные банковские нормы, регулирующие соответствие стоимости заложенного имущества и объема выпущенных ипотечных облигаций. Например, в Германии и в Австрии сумма задолженности по ипотечным облигациям не должна превышать 60% стоимости заложенного имущества. В Дании эта доля выше и составляет 80%.

В большинстве европейских стран только строго ограниченное число банков может заниматься ипотечным кредитованием за счет выпуска ипотечных облигаций. Единственное исключение - Испания, в которой любой банк имеет право выпускать ипотечные облигации. Помимо испанских банков в Европе такие облигации выпускают 73 банка. Все они (за исключением нескольких немецких и двух австрийских) - узко специализированы на этом виде бизнеса. Именно эти банки принято называть ипотечными.

Использование модели ипотечных облигаций.

Признаков того, что модель ипотечных облигаций более конкурентноспособна, чем традиционная модель, пока нет. Несмотря на свою долгую историю, она достаточно мало распространена. 85% объема рынка ипотечных облигаций Западной Европы приходится на три страны для, которых эта модель традиционна - Данию, Швецию и Германию. При этом в Дании практически все ипотечные кредиты финансируются за счет выпуска ипотечных облигаций, в Швеции - около 70%. На немецком рынке ипотечные облигации занимают около 20%.

В некоторых европейских странах - Великобритания, Ирландия, Бельгия, Греция, Италия - модель, основанная на использовании ипотечных облигаций, вообще не применяется. В других европейских странах эта модель используется, но в очень малых объемах.

Перспективы применения модели ипотечных облигаций в России.

В настоящее время разрабатывается закон об имиссионных ценных бумагах, одними из которых должны стать «сквозные закладные листы» - бумаги, напоминающие ипотечные облигации. Однако есть большие сомнения в том, что возникнет их оборот и что модель ипотечных облигаций будет реализована.

Для того чтобы она функционировала, необходимо ввести специальные банковские нормативы, гарантирующие выделение ипотечных активов из общей массы активов банка. Должна быть создана специальная система учета этих активов в банках и дополнительная система пруденциального надзора. При этом нет уверенности, что эти ценные бумаги будут пользоваться большим спросом.

Основная проблема состоит в следующем: в нашей стране практически нет инвесторов, обладающих долгосрочными ресурсами, которые могли бы вкладываться в эти ценные бумаги. Чтобы продавать ипотечные облигации на внешнем рынке, нужно добиться их ликвидности, т.е. их надо выпускать в больших объемах.

Когда немцы поставили задачу выхода со своими ипотечными облигациями на внешний рынок, они создали для этого специальные облигации, называемые Jumbo
Phandbrif. Объемы эмиссии Jumbo Phandbrif не могут быть менее 0,5 млрд долл. Фактически, средний объем эмиссии этих бумаг составляет 1,5 млрд долл.

Представить себе, что какой-нибудь наш банк сможет в ближайшее время выпустить ипотечные облигации в таком объеме, довольно трудно.

Модель вторичного ипотечного рынка.

Эта модель чаще всего называется американской. Идея ее заключается в том, что банк, выдав ипотечный кредит, тут же продает его специальной организации - кондуиту. Ипотечный кредит при этом уходит с баланса банка и переходит на баланс кондуита. С момента продажи банк не несет никаких рисков по этому кредиту и, в сущности, может про него просто забыть. Если по кредиту возникнет дефолт, то убытки будет нести кондуит.

Кондуит собирает купленные кредиты в пулы и продает их инвесторам в виде MBS (Mortgage Backed Securities) - ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. При этом кондуит дает инвестору гарантию своевременной выплаты основного долга и процентов по этим ценным бумагам, т.е. предоставляет страховку от кредитного риска.

При использовании этой системы роль и функции ипотечных банков меняются кардинальным образом. Поскольку ипотечный кредит, поступив на их баланс, сразу с него убывает, ипотечные банки, работающие по модели вторичного рынка, из финансовых учреждений превращаются в своеобразных посредников. На их балансе нет ни привлеченных средств, ни кредитов. В сущности, от банков в них осталось одно название.

Опыт использования модели вторичного рынка
Модель вторичного рынка используется очень широко, но только в одной стране мира - США Объемы применения этой модели в других странах ничтожны.Успехи Соединенных Штатов в деле развития модели вторичного рынка связаны с тем, что там действуют три очень крупных кондуита. Из них один - Джинни Мей (GNMA - Government National Mortgage Association) гарантирован правительством США, а два других - Фени Мей и Фреди Мек, хотя формально и считаются частными акционерными обществами, также воспринимаются всеми инвесторами как организации, гарантированные правительством США.

Участники рынка охотно покупают MBS этих кондуитов как бумаги, гарантированные федеральным бюджетом, соглашаясь при этом на доходность даже более низкую, чем по ценным бумагам организаций, имеющих статус AAA. Таким образом, в ипотечное кредитование направляются крайне дешевые средства, а это обеспечивает низкие ставки по ипотечным кредитам. Однако, поскольку это связано с предполагаемыми (или реальными) государственными гарантиями, получается, что низкие ставки по ипотечным кредитам фактически субсидируются федеральным бюджетом. Величина этой субсидии, по подсчетам различных американских экономистов, составляет от 3,5 до 4 млрд долл. в год.

Понимая это, правительство США накладывает серьезные ограничения на деятельность кондуитов, направленные на то, чтобы не субсидировать кредиты на покупку элитного жилья. Оба кондуита не могут работать с кредитами на покупку жилья, стоимость которого превышает лимит, ежегодно устанавливаемый правительством. Для государственной Джини Мей этот лимит составляет 95% средней стоимости жилья в регионе, а для формально независимых Фени Мей и Фреди Мек - 140%.

Рынок MBS в США оценивается в 2,57 трлн долл. Причем 88% этого объема приходится на долю MBS, выпущенных тремя перечисленными выше кондуитами. Они полностью захватили рынок кредитов в пределах установленного государством лимита. Наличие у этих кондуитов государственного субсидирования не позволяет организациям, действующим в рамках других моделей, с ними конкурировать.

Перспективы применения модели вторичного рынка в России.

Для внедрения этой модели в нашей стране было сделано очень многое. Был создан кондуит - Федеральное ипотечное агентство. Были разработаны четкие и простые процедуры для продажи кредитов банками агентству и перепродажи их агентством инвесторам. Для упрощения процедуры продажи и перепродажи кредитов была даже создана специальная ценная бумага - ипотечная закладная. Агентство получило бюджетные средства для выкупа закладных и, в сущности, готово их выкупать, формировать из них пулы и перепродавать эти пулы на рынке.

Существует организационная проблема: чтобы иметь на своем балансе кредиты, Агентство должно быть банком, а банковскую лицензию оно никак не может получить. Безусловно, рано или поздно эта проблема будет решена и Агентство сможет выкупать и перепродавать кредиты. Однако оно должно будет при этом взять на себя кредитный риск, т.е. прогарантировать, что компенсирует все затраты, которые могут возникнуть в случае дефолта заемщика. Фактически, это обязательство должен взять на себя федеральный бюджет.

Кроме того, оно должно будет взять на себя процентный риск. Имеется в виду риск того, что за период времени, который потребуется Агентству на выкуп кредитов и формирование пула, достаточного для продажи на рынке, ставки изменятся и инвесторы потребуют большей доходности, чем предполагалось. В этом случае средств, поступающих от заемщиков по ипотечным кредитам, может не хватить на выплаты инвесторам. Следовательно, дополнительные средства должны будут также поступить из бюджета.

Иными словами, модель может быть запущена только при условии резервирования в бюджете значительных средств на поддержку Агентства в случае его несостоятельности.

Контрактно-сберегательная модель.

Эта модель предполагает получение средств за счет создания системы целевых депозитов.

Потенциальный заемщик - клиент банка заключает с банком контракт (поэтому система называется контрактно-сберегательной). Согласно этому контракту клиент берет на себя обязательство ежемесячно вносить в течение определенного срока на депозит некую оговоренную сумму. Банк, в свою очередь, берет на себя обязательство после завершения клиентом накопления предоставить ему ипотечный кредит. Таким образом, основным принципом этой модели является следующее: любой заемщик — это бывший вкладчик, а любой вкладчик получает право стать заемщиком.

Процентная ставка по депозитам и по кредитам фиксирована и не зависит от рыночной. Обычно ее устанавливают несколько ниже рыночной. С точки зрения клиента, низкая доходность по депозиту - это его плата за право получения дешевого ипотечного кредита.

Контрактно-сберегательная модель может существовать в открытой и закрытой формах. Открытая форма характерна тем, что накопление и кредитование осуществляются в обычном универсальном банке, в котором создается выделенная система учета для контрактно-сберегательных пассивов и активов.

При закрытой форме создается специальная контрактно-сберегательная организация - специализированный банк, занимающийся исключительно привлечением целевых депозитов и выдачей кредитов бывшим вкладчикам.
У контрактно-сберегательной модели есть одна особенность, делающая ее привлекательной преимущественно для использования в странах, в которых кредитование частных лиц только начинает развиваться. Дело в том, что, решая проблему отсутствия в банках долгосрочных и дешевых источников средств, она одновременно позволяет минимизировать кредитный риск. Накапливая средства, клиент как бы создает свою «кредитную историю». Сведения об аккуратности внесения клиентом ежемесячно денег на депозит вполне могут заменить информацию о том, как он гасил свои предыдущие долги.

Кроме того, осуществляя накопления, клиент косвенно дает информацию о своих фактических (не зарегистрированных) доходах. Если клиент в течение длительного времени был способен вносить ежемесячно на депозит по 300 долл., следовательно, величина его доходов позволяла ему это делать. И то, что он официально по документам получает только 200 долл. в месяц, не должно являться препятствием для выдачи ему кредита, ежемесячные выплаты по которому будут составлять 300 долл.

Надо отметить, что у этой модели есть серьезные недостатки. Во-первых, она очень неудобна для клиентов. Клиент не может получить ипотечный кредит, когда ему это требуется, он должен сначала несколько лет ждать, осуществляя накопления.

Во-вторых, требование обеспечения соответствия активов и пассивов по срокам и суммам приводит к тому, что получить кредит он может примерно на тот же срок, в течение которого копил средства, и примерно на накопленную им сумму. Получается, что, пользуясь этой моделью, клиент может сократить срок, требующийся ему для накопления средств на покупку квартиры в два раза по сравнению с тем, сколько ему пришлось бы копить «в чулке».

Можно сказать, что эта модель всего «в два раза удобнее» накопления «в чулке» - наиболее распространенной в нашей стране формы накопления средств на квартиру.
Модель можно сделать более удобной, за счет инвестиций.
Так, например, по подсчетам автора, при условии равномерного притока клиентов, осуществляющих одинаковые накопления в течение одного и того же периода времени, ежемесячное предоставление кредитов, в 2 раза превышающих накопленную сумму, на срок, в 2 раза превышающий срок накопления, требует одноразового инвестирования суммы, в 1,7 раза превышающей сумму ежемесячно выдаваемых кредитов.

Применение контрактно-сберегательной модели.

В большинстве стран мира контрактно-сберегательная модель в той или иной форме была первой моделью, применявшейся, когда у граждан еще не было кредитной истории, а у банков - долгосрочных пассивов. Впоследствии, по мере стабилизации финансовой ситуации в этих странах, развития фондового рынка, появления у многих людей кредитной истории, эта модель стала постепенно вытесняться более удобными моделями, позволяющими получить кредит без долгого периода накопления.

При этом контрактно-сберегательные организации, уже имеющие огромное количество клиентов, трансформировались в крупные ритейловые банки.

В результате в развитых странах эта модель сохранилась только во Франции - в открытой форме, в Германии и Австрии - в закрытой форме. Сохранить эти модели, сделав их конкурентоспособными, удалось только с помощью государственных субсидий.

В Германии, например, эта система существовала с 1920 г. Она пережила тяжелейшие периоды в жизни страны, однако в начале 50-х гг. — в период быстрого развития финансовой системы - стало понятно, что она не может конкурировать с выходящими на рынок более современными и удобными моделями.

В 1952 г. было принято решение сохранить систему и ввести для этого государственное субсидирование. Теперь каждому человеку, получающему кредит в немецких контрактно-сберегательных организациях (bausparkassen), вручают вместе с кредитом государственную «премию». Поддерживаемая государством модель живет и финансирует около 5% общего объема ипотечных кредитов Германии.

Надо отметить, что это в основном кредиты на ремонт квартир и «вторые кредиты» - дополнительные кредиты людям, уже получившим ссуду в другом банке и заложившим под нее свое жилье. Интересно, что bausparkassen считают риск непогашения кредитов своими бывшими вкладчиками настоль-
ко незначительным, что выдают их фактически без обеспечения.

Открытая система во Франции тоже субсидируется (субсидируется процентная ставка). Клиент копит средства по ставке 8% (что примерно соответствует рыночной ставке депозитов), из которых 4% выплачивает банк, а 4% - государство. За счет этого банк получает возможность выдавать ипотечные кредиты по ставке 5,5%, что значительно ниже рыночной кредитной ставки.

Возможности применения контрактно-сберегательной системы в России.

Безусловно, контрактно-сберегательная система идеально подходит для сегодняшней ситуации в России. Она может быть применена как в открытой, так и в закрытой форме. Полное отсутствие конкуренции со стороны других моделей позволяет развивать ее без системы государственного субсидирования.

В настоящее время существует возможность увеличить срок и сумму выдаваемого клиенту ипотечного кредита за счет сочетания контрактно-сберегательного кредита с кредитом, предоставляемым через фонд США-Россия (Дельта-Кредит).

Как уже отмечалось, применение контрактно-сберегательной модели позволяет значительно уменьшить кредитный риск и полностью снять процентный. Возможна и модификация этой модели, при которой кредитный риск будет также снят полностью.

Для этого должна применяться закрытая модель, основанная на использовании специализированных контрактно-сберегательных организаций, причем эти организации должны быть кооперативными, т.е. принадлежать вкладчикам. В случае если какой-либо клиент организации попытается не гасить кредит и не выселится из заложенного дома, он будет иметь дело не только с судом, но и с вкладчиками, справедливо полагающими, что у них (а не у банка) пытаются украсть деньги.

При применении этой модификации модели роль банка сводится к хранению средств и к осуществлению по договору с контрактно-сберегательной организацией процессинга, т.е. всех процедур, связанных с учетом, оценкой, зачислением средств, выдачей кредитов, получением платежей и т.д.

В.М.МИНЦ, кандидат экономических наук.



Промышленные холодильные и морозильные камеры Стоимость с учетом НДС 18%. Размеры холодильной камеры соответствуют кратному количеству панелей. Для определения стоимости холодильной камеры произвольного размера следует брать следующее большее значение из предложенных вариантов длины или ширины.

НОВОСТИ

22 июня 201720 июня 201719 июня 201718 июня 2017

Статьи, интервью, публикации